中新法律事務所

原告五人訴請被告某建設公司及地主解除預售屋買賣契約，請求返還已給付之買賣價金，並請求給付違約金。

一、二審法院均判被告敗訴，直到上訴第三審最高法院之際，被告改委託本所田律師，為其爭取法律上應有之權益。
 

最高法院乃法律審，主打書狀戰，本所團隊仔細研究各項法律爭點，所提出之上訴理由，均獲最高法院採納，最高法院決定廢棄原判決，將案件發回臺中高分院更審。

☆最高法院109年度台上字第1764號民事判決
摘錄判決重點如下：
1.原審遽謂上訴人並未合法催告被上訴人繳納第7期款，被上訴人可不負遲延責任，而為上訴人不利之判斷，已有可議。
2.被上訴人向上訴人發存證信函，似僅有請求上訴人改善瑕疵，及主張依民法第359條規定解除契約，未表明於上訴人改善瑕疵完成前拒絕自己之給付，則能否謂上開被上訴人三人已向上訴人表達行使同時履行抗辯權之意思？即非無疑。原審復未敘明被上訴人主張同時履行抗辯之依據，逕謂被上訴人要求解除買賣契約，即有向上訴人表達行使同時履行抗辯權之意思，其等可不負違約責任，進而為不利上訴人之判斷，尚嫌速斷。
3.本件被上訴人迄未繳納第7期款，兩造尚未進行驗收程序，為原審認定之事實。乃原審遽謂被上訴人未繳納之第7期款數額未逾第13條所定交屋保留款範圍，於房屋瑕疵修復前，得拒絕繳納，亦有未合。
4.上訴論旨，指摘上開不利於己部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

本所田律師擔任大台北、桃園各大社區法律顧問多年，所累積的服務實績深獲好評！

因深耕公寓大廈領域多年有成，田律師近日應邀擔任「桃園市110年度優良公寓大廈暨節電社區評選活動」之評選委員，仔細聆聽各社區之精采簡報，最後經評選委員綜合會議，選出本年度之優勝社區，110年12月4日將舉行頒獎典禮，恭喜所有得獎社區!

【中新法律事務所之年度社區法律顧問服務費用一覽表】

一、年度社區法律顧問費：一年（新台幣）３.５萬~６萬元（視社區住戶人數規模而定）

二、基本服務項目：

(一)由專業律師提供社區管委會及社區住戶，法律問題免費之口頭諮詢服務。

(二)免費審閱契約、社區規約及管理辦法之建議增修。

(三)提供律師顧問證書。

(四)在３０件範圍內，免費提供如下所示之函文書狀，若超出者，每件酌收新台幣肆仟元（以下皆不含郵費、政府法院等規費）：

1.撰擬追繳管理費之律師函、代擬存證信函。

2.代擬追繳管理費之支付命令聲請狀、強制執行聲請狀。

3.代擬前款書狀之參與分配狀、公示送達、陳報狀、補正狀、更正狀、撤回狀、聲請補發狀、換發債權憑證狀、債權計算書狀。

(五)免費壹次由本所指派律師（非法務人員）參加社區之區分所有權人會議，若超出者，每次酌收肆仟元出席費用。

(六)免費貳次由本所指派專業律師（非法務人員）參加社區之管理委員會等會議，若超出者，每次酌收肆仟元出席費用。

三、其他：如社區管委會或社區住戶須訴訟代理、法院出庭、談判協商、起訴狀及答辯狀撰擬等事務，此部分由本所視案情難易，另行提供優惠報價（參考年度法律顧問訴訟收費標準一覽表）。

【中新法律事務所之年度法律顧問訴訟收費標準一覽表】

一、民事、行政案件（訴訟、調解及仲裁）：

(一)標的200萬元以下或標的無法確定之案件：費用8萬元。

(二)標的超過200萬~1000萬以下之案件：費用10萬元。

(三)標的超過1000萬~5000萬以下之案件：費用14萬元。

(四)標的超過5千萬之案件：費用14~20萬元。

(五)標的超過1億以上之案件費用另議。

(六)社區關於追繳管理費之訴訟、強制執行等案件：每件5萬元。

(七)社區關於追繳管理費之代擬起訴狀：每件1萬元〔如該案件發函2個月內提起訴訟、調解或仲裁者，不另收費。〕。

二、刑事案件：

每審級（偵查、一審、二審、三審等）10萬元，但案件人數超過5人時，得加收6萬元，最高16萬元。

三、存證信函、律師函等對外文件：

按每件1萬元計費〔如該案件發函2個月內提起訴訟、調解或仲裁者，不另收費。〕

〔註〕：上開報價中所列，皆不含各規費（如法院各項規費、郵資等）。

檢察官對被告3人提起「加重強盜罪」公訴，理由：
告訴人林先生於案發時地，因突遭被告3人兇殘傷害，身體受有極嚴重之傷害，心理亦受有極嚴重之創傷，其為求安全離開現場，以免遭受被告3人以相同或更激烈之方式對待，方答應被告3人之要求，而簽署本票等文件、交付財物，堪認被告3人攻擊告訴人之行為，已至使告訴人不能抗拒而交付財物，故應論以「加重強盜罪」，最輕本刑為七年以上有期徒刑。

其中一位林姓被告委託本所田律師，為其爭取法律上應有之權益，最終法院改判「傷害罪與恐嚇取財罪」並得易科罰金定讞，而未論以「加重強盜罪」。
 

☆臺灣新北地方法院109年度訴字第1160號刑事判決

☆臺灣高等法院110年度上訴字第1625號刑事判決

摘錄判決重點如下：

法院認為，本件被告3人出於氣憤傷害告訴人後，始另行起意而對告訴人共同恐嚇取財，惟告訴人並未達於不能抗拒程度，故僅論以「傷害罪與恐嚇取財罪」，而不論以「加重強盜罪」。

坐落於新北市某土地，為當事人邱先生與其他二人所共有，但是其中一共有人陳先生早於日據時代（民國14年間）即死亡，其繼承人目前行蹤不明。
 

當事人委託本所田律師，欲訴請法院裁判分割系爭土地。田律師不負使命，透過訴訟方法，利用戶政、地政、稅捐機關等途徑，將陳先生的上百位繼承人找齊，列為被告，並提出法院接受的「分割變價方案」，最終法院判命上百位繼承人應辦理繼承登記，並判定系爭土地予以變價分割定讞。
 

☆臺灣新北地方法院109年度訴字第779號民事判決

摘錄判決重點如下：

1.法院認為，系爭土地屬農發條例所定義耕地，性質上不宜細分，倘以原物分割為2筆陳先生全體繼承人（共119人）所可分得面積僅約241.39平方公尺，尚未達0.25公頃；及原告及到庭被告均表明同意採變價方式分割等情，認本件若強加原物分割，恐使農地細分將有損系爭土地之完整性，又價值難於同一，實有難以規劃及公平使用之情，足見本件以原物分割，顯有困難，如以原物分割亦有礙經濟使用。

2.如將系爭土地為變價分割，則各共有人亦皆可應買，自屬良性公平競價之結果，如價高，各共有人能分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人，系爭土地所有權歸一，亦可發揮更大之經濟效用，亦符合公共利益之維持。

3.從而，法院認為以變價分割，足能兼顧各共有人之利益，應屬適宜。所得價金按兩造應有部分之比例分配。

當事人溫先生與中舞公司簽訂「加盟募資合作契約書」，約定共同出資280萬元經營茶飲店，中舞公司、溫先生各出資230萬元、50萬元，出資及營利比例分別為80%、20%。中舞公司刻意以「合夥契約」之形式預擬契約條款，迴避招募加盟之事實，以避免遭公平交易委員會處分。

之後，中舞公司之負責人張先生未經溫先生同意，竟將茶飲店之財產及經營權全數贈與其妹張小姐，溫先生遂向張先生終止契約，並委託本所田律師訴請中舞公司返還加盟金，終獲判中舞公司應返還41萬餘元定讞。

☆臺灣高等法院109年上易字第731號民事判決
摘錄判決重點如下：

醫療，是一種「動態的醫療進程」，在不同進程中，參與執行醫療業務之醫事人員，當應依其醫療組織內明確劃分之權責，各自於其應執行之醫療行為業務範圍內，恪遵各該專屬領域之醫療準則及業務區域，不得逾越。

■「醫療行為」：
依醫師法第28條規定，原則上禁止不具有醫師資格者實施醫療行為，因屬醫療核心之診斷、處方、手術、病歷記載、施行麻醉等醫療行為，直接影響病人之身體健康或生命，需高度專門知識與經驗始得為之，故須醫師親自執行。未取得合法醫師資格之護理人員、助產人員或其他醫事人員，倘執行上開應由醫師親自執行之醫療行為，或相關醫事人員未經（或逾越、違背）醫師指示或醫囑而執行醫療輔助行為，均係違反醫師法第28條規定之犯罪行為。

■「醫療輔助行為」：
本質上雖仍屬醫療行為，惟因危險性較低，並未涉及醫療核心行為，故可由醫師就特定病人診察後，交由相關醫事人員依其各該專門職業法律所規定之業務，依醫囑或醫師指示執行之，不在禁止之列。

☆實務上常見案例：
◎牙齒篇
◆「洗牙(包括清除牙結石、牙縫清洗)、拔牙、蛀牙之磨牙填補、為病患裝拆矯正鋼線、使用具腐蝕性之藥物塗抹病人牙齒用以美白、體檢之口腔檢查、根管治療、X光攝影、牙齒貼片(陶瓷貼片及樹脂貼片)」，直接影響牙齒排列及治療結果之操作行為，性質是醫療行為，應由牙醫師親自為之。
◆至於「換藥、口腔塗氟、塗抹牙齦保護劑」，係屬醫療輔助行為，得由護理人員在牙醫師指示下為之。「X光攝影之清潔及準備、印模前之準備」，得由牙科助理在牙醫師指示下為之。

原告林女士為被告公司的股東兼董事，欲詳細了解被告公司的營運狀況，保護自身權益，遂委請本所田律師訴請被告公司提供各項簿冊。終獲法院判定被告公司應提供：財務報表（資產負債表、損益表、現金流量表、業主權益變動表或盈虧累積變動表或盈虧撥補表）、股東會議事錄、股東名簿、董事會議事錄定讞。

☆臺灣士林地方法院109年訴字第9號民事判決

摘錄判決重點如下：
■具股東身分者：得依公司法第210條第2項規定，請求查閱或抄錄：公司章程、歷屆股東會議事錄、財務報表（資產負債表、綜合損益表、現金流量表、權益變動表）、股東名簿、及公司債存根簿。

■具董事身分者者：得依公司法第207條第2項準用同法第183條規定，請求查閱或抄錄：董事會議事錄。

被告江小姐、葉先生均為海漾社區之區分所有權人，江小姐、葉先生將系爭建物出租予被告全家便利商店使用，然被告全家便利商店竟拆除系爭建物分戶牆、破壞系爭建物原有管線，導致海漾社區地下室B1嚴重漏水，原告海漾社區管委會遂委託本所田律師向被告三人訴請民事賠償，最終判定被告三人應連帶賠償23萬7,163元本息定讞。

☆臺灣桃園地方法院108年簡上字第263號民事判決：

摘錄二審判決重點如下：
經法院送請桃園市土木技師公會鑑定，認為海漾社區地下室B1漏水原因，乃系爭建物原有浴廁之私管線破裂所致，並因全家便利商店就系爭建物所為之加裝H型鋼柱之施工擾動、冷凍櫃施作排水管線不良等促發漏水現象之產生甚明。
綜上，法院認定海漾社區管委會依侵權行為法律關係，請求全家便利商店、江小姐、葉先生連帶給付23萬7,163元本息為有理由。
至於海漾社區管委會另依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求賠償修繕費用部分，核係基於訴之客觀重疊合併為同一聲明請求給付，本院自無庸再行審酌。

服爾眠錠、美得眠錠，含有氟硝西泮Flunitrazepam（Rohypnol）成分，俗名：FM2、約會強暴丸、十字架、615、815、強姦藥丸，是強烈的安眠藥物，也是列管的第3級毒品。

使蒂諾斯安眠藥，含有佐沛眠（Zolpidem）成分，為國人最常用的幾種短效型安眠藥，亦屬列管的第4級毒品。

上開安眠藥為管制藥品，須由醫師親自診治病人後，依其病情開立處方箋，藥局始得調劑供應，固屬合法藥物，若逾合法醫藥使用，即屬毒品，依「毒品危害防制條例」規定，不得販賣、轉讓。

所謂「販賣」毒品行為，係指以營利為目的，有償將毒品販入或賣出，包含參與事前買賣之磋商行為、參與交付買賣標的物，及收取價金之行為在內。

所謂「轉讓」毒品行為，係指原未受他人委託而基於為自己之意思持有毒品後，始起意將所有之毒品，以移轉所有權之意思交付他人之情形。

呂姓、鄧姓被告與另一楊姓被告，遭控共同意圖為自己不法之所有，基於竊盜之犯意聯絡，將矽原料夾藏於廢紙箱內而竊取之，認被告三人涉犯修正前刑法第321條第1項第4款之結夥3人以上之加重竊盜罪嫌，遂遭桃園地檢署起訴。

本所田俊賢律師擔任呂姓、鄧姓被告之刑事一、二審辯護律師，為二名被告積極爭取權益，均終獲判無罪定讞。

◎臺灣桃園地方法院109年易字第109號刑事判決
◎臺灣高等法院109年上易字第2091號刑事判決

摘錄判決重點如下：

呂姓、鄧姓被告就楊姓被告之竊盜犯行毫無所悉，公訴人亦未舉證證明楊姓被告於事前即與呂姓、鄧姓被告聯繫謀劃本件竊盜犯行，自難僅因呂姓被告駕駛上開大貨車、鄧姓被告為楊姓被告打開後車斗門，即逕認其等與楊姓被告就本件竊盜犯行有犯意聯絡或行為分擔。

從而，檢察官所舉證據及法院依據卷內資料調查證據之結果，並證人於本院審理中證述之情詞，綜核以觀，尚不足以證明呂姓、鄧姓被告確有公訴意旨所指與楊姓被告有結夥三人以上之共犯竊盜罪之犯行。此外，復查無適合且有充足證明力之證據，足資證明呂姓、鄧姓被告有與楊姓被告有實施本案竊盜犯罪之犯意聯絡，其等被訴之加重竊盜犯罪，應屬不能證明。原審為呂姓、鄧姓被告無罪判決，並無不當。基於無罪推定原則，自應為呂姓、鄧姓被告無罪判決之諭知，以昭審慎。

據聞，新北市永和區一名科技業徐姓前總經理，因不滿樓上鄰居製造噪音，竟自製三支「震樓神器」來個以牙還牙，讓它定時敲擊、問候鄰居，自己與家人則搬到新店區租屋。徐男卻因敲擊天花板聲響過大，惹來十一戶鄰居至新北地檢署提告。警方昨日發動搜索，查扣徐男自製的三支震樓神器，並拘提到案，依妨害自由罪嫌移送新北地檢署複訊後，檢方諭令以新台幣5萬元交保。

參考109.12.01自由時報：震樓神器擾鄰 科技業前老總被拘提

這類事情屢見不鮮，實務上受害者除了提告刑事強制罪之外，亦提起民事排除侵害、損害賠償訴訟，不可不慎!
 

【參考判決】
☆臺灣新北地方法院109年簡上字第21號刑事判決
法院認定：被告確有從106年5月5日起至107年12月24日期間內長期敲打住宅2、3樓間天花板製造噪音，持續製造機器敲擊聲，妨害影響告訴人睡眠及居住安寧之權利，致告訴人三人均患有焦慮症、睡眠障礙症，遂判處被告強制罪，應執行有期徒刑5月，得易科罰金。

 

☆臺灣新北地方法院109年訴字第61號民事判決
法院認定：被告於106年至107年間，在系爭2 樓房屋內，接續以不詳工具及震樓機器，不定次連續敲擊系爭房屋2、3 樓間樓板，製造擾人聲響及振動，嚴重妨害原告三人居住安寧之權利。

是以，原告依民法第800條之1準用同法第793條前段規定，請求被告不得在系爭2 樓房屋及該公寓樓梯間使用震樓機器等工具敲擊、製造喧囂、聲響及振動等侵入系爭3 樓房屋，並依民法第184 條第1項前段、第2項前段及第195 條第1 項前段規定，請求被告給付原告三人各8萬元精神慰撫金，均屬有據。