中新法律事務所

【案例事實】

某公寓大廈A住戶未經其他住戶同意，擅自在1樓樓梯間裝設監視器，並將錄得之影像傳輸至A住戶3樓家中，說是要保護整棟大樓的居住安全，以免宵小乘隙而入，但是仍遭其他住戶提告拆除並索賠。

公寓大廈管理條例實事案例 (法律扶助基金會 優良扶助律師 田俊賢律師)

頻道連結: http://campus.nou.edu.tw/media/show/id/5539

本所所長田俊賢律師受[桃園縣公寓大廈管理維護商業同業公會]之邀請，針對公寓大廈管理服務人員換證回訓進修，於103年4月28日於公會教室，講授公寓大廈管理條例與其相關子法暨近年修正重點，並與現場四十名學員，共同分享公寓大廈法律實例，在六節課的互動分享下，受到學員們的熱烈迴響。
 

課程摘要分享：

*如何對付惡質住戶？
(一) 自由時報103年4月26日 〔記者楊政郡／台中報導〕住在台中市「大鵬新城社區」的54歲李婦，長年從14樓住處丟出玻璃瓶罐，甚至人、狗的排泄物，都大剌剌往樓下扔，在地面行走的住戶隨時可能「中彈」，嚇得心驚膽跳；管委會依「公寓大廈管理條例 」的「惡鄰條款」提告，台中地院昨判社區勝訴，李婦必須搬出社區，住戶昨得知後鬆了一口氣。

法條依據：

公寓大廈管理條例第22條
住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議
，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。

(第四十九條第一項第一款至第四款規定，其中係指違反第16條：住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。)

(二) 自由時報101年5月10日〔記者楊國文／台北報導〕台北市敦化南路環宇通商大樓管委會，認為頂樓住戶設置印度神廟供信徒膜拜，影響住戶安寧，要求強制遷離，一審判管委會敗訴；但高等法院認為，已影響部分住戶安寧等權益，昨改判管委會勝訴；台灣高等法院將第一審判決撤銷，改判該住戶，即被上訴人臺灣舒瑞傑勝股份有限公司不得於臺北市○○○路○段63巷7號20樓建物內，聚集不特定或多數人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用。

法條依據：

公寓大廈管理條例第6條
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

上開高等法院判決主文命住戶不得聚集不特定或多數人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用，即是管委會訴請法院為必要之處置。 

社區公寓禁養寵物規定   立委提倡修正公寓大廈管理條例以放寬限制


現今養寵物人數與日俱增，公寓大廈管理委員會卻常有「寵物搭電梯，四肢不得落地」或是禁養寵物等不友善規定，立法院呼籲應是要求飼主做好寵物管理責任，而非用禁止方式，將提修法；內政部營建署建築管理組副組長表示，有討論空間。

立委表示，下會期將提案刪除公寓大廈管理條例第１６條第４項但書規定，規範管委會不得以規約禁止住戶飼養寵物，並提案修正動物保護法，提高虐待動物刑責，初犯處一年以下有期徒刑，再犯則可處二年以下有期徒刑。而副組長在會中表示，其實禁止飼養動物要用規約規範是種保障性條款，不能養寵物不是管理委員會說了就算，須開會討論，但目前確實很多社區規定不能飼養。

目前公寓大廈管理條例第１６條第４項規定，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。禁止飼養動物的規定依同法第２３條第２項第３款需以規約明確記載，否則對住戶不生效力。而違反同法第１６條第４項者，可依同法第４７條第３款處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

而動物保護法第５條第２項各款規定，飼主對其所管領的動物應該提供適當的食物及飲水、活動空間及妥善的照顧等，同法第６條則規定任何人不得惡意或無故騷擾、虐待或傷害動物。違者可依同法第２５條第１項第１款處新臺幣十萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得公布其姓名、名稱或照片。

與會的寵物友善運動協會執行長表示，呼籲民眾與動物應生活空間共享、資源比例分配，以達族群和諧共生；台灣防止虐待動物協會執行長則表示，處理寵物如排泄物等問題，應是提升飼主教育。

公寓大廈管理委員會無實體法上權利能力，倘因執行事務，致他人受有損害，自應由區分所有權人全體負賠償責任

裁判字號：102年台上字第1195號

依公寓大廈管理條例第3條第 9 款規定，公寓大廈管理委員會僅係區分所有權人會議之執行機構，並無實體法上之權利能力，倘因執行區分所有權人會議決議事項或為管理維護工作時，致他人受有損害，因其無法為侵權行為責任權義歸屬之主體，自應由區分所有權人全體負賠償責任。是以，他人因管委會未為管理維護工作而受損害，則該項損害賠償債務應由區分所有權人全體負擔，故能否謂他人不得以該損害賠償債權與所負管理費之債務抵銷，即非無疑。

給人找麻煩的最高法院的判決，若依該判決，將生以下麻煩

1.假設管委會決議不維修社區的公共設施，因而損害他人，原告要對社區全體住戶提告，若該社區住戶500戶，光是起訴狀的被告名單就要做附表，依實務運作，原告還要提出500戶被告的戶籍謄本，光是申請費用就要1萬元(20*500)，還要在戶政事務所簽500份的申請書，並等待列印。

2.法院開庭通知要對500戶住戶為之，開庭要安排大禮堂，光是被告報到，法官核對被告身分等，至少要三個小時，開庭陳述七嘴八舌，書記官手忙腳亂，這個庭至少要三年才會結。

3.若取得勝訴判決，債權人還可挑選有資力的被告住戶為強制執行，而不用去查扣社區現有的公基金定存。

4.難道最高法院法官們沒住過社區嗎？台灣的社區皆有公積金，每月逐月由管理費提撥，或是社區公共收益，有些社區甚至高達數億元的定存基金，並由社區管委會管理經營，判決淪於概念法學，視社區運作之生活事實為無物，為何管委會的錯誤決定要全體住戶承擔呢？

5.社區生活已成為都市人生活型態，社區每月的管理費產生的現金流支撐社區營運，如同一般公司，內政部早應修法將管委會法人化，才不會出現這種荒謬的判決。

內政部訂定「公寓大廈防墜設施設置原則」

中華民國一百零二年七月四日內政部台內營字第 1020806442 號令訂定發布全文 6 點；並自即日生效

一、為利公寓大廈住戶依公寓大廈管理條例第八條第二項規定設置防墜設施，特訂定本原則。

二、設置於外牆開口部之防墜設施：
（一）水平式推拉窗戶：
1.得設置鋁窗檔塊或兒童安全鎖等開啟停止之裝置，限制窗戶之開啟寬度不超過十公分，詳圖例一。
2.全部開啟者，得於開口處設置固定式防墜格柵或防墜圍籬，其格柵間隔或圍籬最大拉寬不超過十公分，詳圖例二至圖例四。
（二）上下推拉式窗戶：
1.開啟位置以設置在頂端為原則，如設置於下端，得設置開啟停止之裝置，其可開啟寬度不超過十公分，詳圖例五。
2.如下端窗戶為全上推式開啟者，得設置固定式防墜格柵或防墜圍籬，其格柵間隔或圍籬最大拉寬不超過十公分，詳圖例六至圖例
八。
（三）外推式窗戶：
1.得設置開啟停止之裝置，限制窗戶之開啟寬度小於十公分，詳圖例九至圖例十二。
2.開啟寬度超過十公分者，得設置折疊固定式防墜格柵，其間隔不超過十公分，詳圖例十三至圖例十六。

三、設置於陽臺或露臺之防墜設施：
（一）陽臺或露臺之欄桿依建築技術規則建築設計施工編第三十八條規定，其扶手高度不得小於一點一公尺；十層以上者，不得小於一點二
公尺，且不得設有可供直徑十公分物體穿越之鏤空或可供攀爬之水平橫條。
（二）陽臺或露臺之欄桿有立足點供兒童攀爬者，防墜圍籬應從陽臺底部施做。
（三）陽臺或露臺之欄桿上方或自底部起裝設之防墜圍籬，應符合第四點規定，詳圖例十七至圖例二十一。
（四）陽臺或露臺設有緩降機者，其防墜圍籬以不妨礙緩降機操作為原則，詳圖例二十二。

四、設置防墜設施時，應注意下列事項：
（一）防墜設施需妥善固定，並具有簡易拆卸、開啟或破壞之特性。
（二）使用材料及型式，宜儘量降低對視覺之衝擊及對公寓大廈立面之影響，且應注意材料使用年限，避免材料腐蝕等影響美觀及安全。
（三）防墜圍籬應選用鋼索等具有彈性之材料，其選用時，應考量設置開口之位置及面積大小，並不得加設水平式橫條。
（四）防墜圍籬材料採用鋼索者，其間距最大拉寬不超過十公分，抗拉強度（依 CNS2111 金屬材料拉伸試驗法）應大於一百四十公斤（kg
f） 。

五、外牆開口部、陽臺或露臺之下方，以不配置傢俱（含固定式）為原則。如配置傢俱者，其頂端可立足面與開口下緣間之臺度高度，應符合
建築技術規則建築設計施工編第四十五條第五款所定窗臺高度不得小於一點一公尺；十層以上不得小於一點二公尺。

六、防墜設施如設置於緊急進口處，其構件應具有無需使用特殊工具或專業技能即可卸載之特性。

社區樓梯間堆放資源回收箱及雨傘架，縱有區分所有權人會議同意，主管機關仍可視情況裁罰。 

◎臺北高等行政法院102年度訴字第260號判決 

原告為系爭建物之住戶，擅自於該址1 樓樓梯間堆置資源回收箱及雨傘架等情，有101 年5 月8 日現場照片影本在卷可稽，並為原告所不爭執，堪認屬實。原告雖主張其所放置之資源回收箱及雨傘架並非「雜物」，且未妨礙住戶出入及逃生避難，復經區分所有權人會議決議通過，不違反公寓大廈管理條例第16條第2 項之規定，原處分嚴重侵害憲法第15條對人民財產權之保障云云。惟本項規定之立法理由，已明揭係為達維護公共安全之目的，而明定樓梯間等處所不得擅自堆置雜物或設置柵欄、門扇等，以免妨礙逃生避難。準此，公寓大廈樓梯間本應維持暢通無阻，始能避免妨礙逃生避難，若一經堆置物品，即違反上開條文之規範目的及立法意旨，此與堆置物品之屬性、大小及堆置之目的無關。又區分所有權人會議決議雖屬住戶私法自治之具體展現，然參酌公寓大廈管理條例第9 條第3 項之規定可知，區分所有權人會議之決議內容，仍不得違反法律基於公益目的之強制規定。是原告上開主張尚難憑採。至原告另舉臺北市建築管理工程處辦公室前牆壁邊及柱子下地面上，亦擺放有「資源回收箱」及「雨傘架」一節，查該建築管理工程處擺放物品之位置與原告並不相同，有無公寓大廈管理條例第16條第2 項前段規定之適用，本應個案認定，原告自不得據以主張其在系爭建物1樓樓梯間放置資源回收箱等物，即不違反上開條例之規定。

關於公寓大廈管理條例第27條第3項之疑義乙案

新公布修訂公寓大廈管理條例第27條第3項，有關承租人代理出席區分所有權人大會資格，內政部有新頒解釋

內政部102.5.27台內營字第1020805772號函

按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」為公寓大廈管理條例第3條第8款、第27條第3項所明定，故區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得依上開條文規定，以書面委託其承租人代理出席，不得委託其他區分所有權人之承租人代理出席，該委託書內容應敘明該次會議之時間、委託人與受託人之姓名，並明確表達委託關係，至於該承租人是否應檢附相關文件證明身分乙節，條例並無明文，惟當具有專有部分之使用事實。 

從上開解釋可知

1.區分所有權人若無法出席區分所有權人大會，以書面委託其承租人代理出席，不得委託其他區分所有權人之承租人代理出席。

2.委託書內容應敘明該次會議之時間、委託人與受託人之姓名，並明確表達委託關係。

3.承租人是否應檢附相關文件證明身分乙節，條例並無明文，惟當具有專有部分之使用事實。換言之，專有部分的使用事實，應指實際居住、進出、具有管理支配該專有空間之人，是否有承租書面契約或無償使用書面契約，僅是判斷依據之一，而非絕對。

公寓大廈管理條例將修法　明訂每三個月須公告管理費收支

http://www.nownews.com/2013/06/06/301-2947947.htm

原文網址: 公寓大廈管理條例將修法　明訂每三個月須公告管理費收支 | 政治新聞 | NOWnews 今日新聞網 http://www.nownews.com/2013/06/06/301-2947947.htm#ixzz2VsvUrT5F

公寓大廈管理條例將修法　

記者王鼎鈞／台北報導

為減少公寓大廈使用干擾、共用部分移交與管理費收支糾紛及共用部分二次施工等問題，行政院會今（6）日通過「公寓大廈管理條例」部分條文修正草案，將函請立法院審議。

草案修正要點包括：一：為避免公寓大廈因不同用途混合使用、大小坪數差異過大或與獨棟透天建築物同屬一宗建築基地，導致日後相互干擾，增訂起造人得分區規劃管理組織。

二、為減低起造人與管理委員會因移交檢測內容、方式及費用的認知差距，衍生拒絕移交僵局，分別規定移交及檢測項目，檢測方式由雙方協議，檢測費用由起造人負擔。

三、限制管理費分擔方式及金額不得授權管理負責人或管理委員會訂定。

四、為減少公寓大廈二次施工，加重起造人該期間的管理維護責任。

五、為強化公寓大廈相關管理資訊透明化，規定至少每三個月公告一次公共基金、管理費或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形，並明定相關文件保存年限。

六、為避免規約草約內容約定不當，影響日後住戶管理，增訂中央主管機關應公告起造人檢送之規約草約應記載或不得記載之事項。

裝修牆、天花板 須申請施工許可

http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT5/7953822.shtml

【聯合報╱記者楊湘鈞／台北報導】

全文網址: 裝修牆、天花板 須申請施工許可 | 綜合 | 國內要聞 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NAT5/7953822.shtml#ixzz2Vsqa2v00
Power By udn.com

公寓大廈室內裝修常造成牆壁龜裂或漏水等情形，鄰居鬧得不愉快。內政部公告修正「公寓大廈裝修規約範本」，新增住戶裝修須申請、張貼許可讓其他住戶知悉、出具切結書給管委會等規範。新制七月一日生效。

營建署代理署長許文龍說明修正意義指出，修正規約範本的目的，就是希望能減少裝修住戶跟其他住戶或管委會的糾紛；裝修規約範本是住戶與管委會間的約定，有助進一步釐清因裝修衍生相關損害的責任歸屬。

依據內政部營建署增訂的「公寓大廈裝修規約範本」，住戶如裝修天花板、內部牆面、分間牆變更等，應依「建築物室內裝修管理辦法」規定，委託合法裝修業者設計及施工；且須於取得施工許可文件後，才能施工。

至於貼壁紙壁布、裝窗簾、鋪地氈，或擺設家具、活動隔屏等，官員指出，並不在裝修管理辦法或規約範本範圍。

規約範本另指出，住戶於裝修施工前，應將施工許可文件張貼於施工地點明顯處；工程完畢，應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明；另在施工期間，為配合環境整潔及使用管理，住戶應向管委會交付「室內裝修工程具結書」。

依據具結書，住戶須承諾自行約束施工廠商，做好安全維護，施工人員也應遵守物料搬運、廢棄物清理、施工作息等規定；如導致共用部分或其他住戶環境汙損、管線阻塞、滲漏水等情況，住戶也應即時清理修復，並負起損害賠償責任。

【2013/06/10 聯合報】@ http://udn.com/

違反的法律效果 

建築法第77條之2

建築物室內裝修應遵守左列規定：
一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。
二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。
三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。
四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。
前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。
室內裝修從業者應經內政部登記許可，並依其業務範圍及責任執行業務。
前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任，由內政部定之。

 

建築法第95條之1

違反第七十七條之二第一項或第二項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補
辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修違規部分。
室內裝修從業者違反第七十七條之二第三項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得勒令其停止業務，必要時並撤銷其登記；其為公
司組織者，通知該管主管機關撤銷其登記。
經依前項規定勒令停止業務，不遵從而繼續執業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金；其為公司組織者，處罰其負
責人及行為人。

102年5月8日 公寓大廈管理條例第8條及第27條修訂公告施行

1.第8條防墜設施

第8條的增修是對公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，在外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。

2.第27條第3項的修訂影響較大，係對區分所有權人會議代理權的限制，說明如下：

(1)修正前的第27條第3項：
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

(2)修正後的第27條第3項：
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

(3)修訂的立法理由：
一、為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。爰此，修正區分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時，並委託人他人代理一事。日後委託人與代理人應要有法律上的身分之關係，方能代理出席區分所有權人會議，以防有心人士傷害住戶權益，減少各種弊端與糾紛。
二、為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮；另外，實務運作上區分所有權人會議決議事項，與承租人權益關係密切，且委託承租人代理出席亦最為便利，爰予明列。爰決議第一項及第二項，維持現行條文。第三項，修正為「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」。

(4)據此，往後代理出席區分所有權人會議者之資格，僅限於該區分所有權人的(1)配偶、(2)有行為能力之直系血親、(3)其他區分所有權人或(4)承租人，除此之外，不具該資格者不得出席參加區分所有權人會議。

(5)另，具有上開資格的代理人，其受他人委託出席會議，若有超出全部區分所有權五分之一以上的區分所有權人都委託該代理人，該代理人能夠行使的表決權限，僅以五分之一為限，換言之，設有50戶的公寓大廈，某代理人受15戶書面委託，代理表決權限，僅能以10戶為上限，超出者不予計算。

(6)綜上，往後區分所有權會議召開時，管委會及管理服務人員應注意上開規定，以便讓會議有效進行，而不會白忙一場。

公共通道堆放雜物可援用的法規有哪些？
公寓大廈管理條例第16條第2項禁止、第4項管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理、公寓大廈管理條例第49條罰鍰、公寓大廈管理條例第22條屢勸不聽強制驅離。

刑法189-2「阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。

阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，亦同。因而致人於死者，處七年以下有期徒刑；致重傷者，處五年以下有期徒刑」。

區分所有權人會議議題可否經由全體住戶問卷調查做成決議？
依據內政營建署95年7月11日營署建管字第0950034868號解釋函：「以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收方式代替區分所有權人會議之決議乙節，並不符合公寓大廈管理條例第三十至三十四條之規定」又依公寓大廈管理條例第三十一條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」 參照上揭規定，問卷調查僅能為參考之用不得作為會議之決議。

以上僅供參考，訴訟主張仍應以案件實際狀況為主。