中新法律事務所

關於公寓大廈管理條例第27條第3項之疑義乙案

新公布修訂公寓大廈管理條例第27條第3項，有關承租人代理出席區分所有權人大會資格，內政部有新頒解釋

內政部102.5.27台內營字第1020805772號函

按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」為公寓大廈管理條例第3條第8款、第27條第3項所明定，故區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得依上開條文規定，以書面委託其承租人代理出席，不得委託其他區分所有權人之承租人代理出席，該委託書內容應敘明該次會議之時間、委託人與受託人之姓名，並明確表達委託關係，至於該承租人是否應檢附相關文件證明身分乙節，條例並無明文，惟當具有專有部分之使用事實。 

從上開解釋可知

1.區分所有權人若無法出席區分所有權人大會，以書面委託其承租人代理出席，不得委託其他區分所有權人之承租人代理出席。

2.委託書內容應敘明該次會議之時間、委託人與受託人之姓名，並明確表達委託關係。

3.承租人是否應檢附相關文件證明身分乙節，條例並無明文，惟當具有專有部分之使用事實。換言之，專有部分的使用事實，應指實際居住、進出、具有管理支配該專有空間之人，是否有承租書面契約或無償使用書面契約，僅是判斷依據之一，而非絕對。