管委會可否向房屋拍定人要求「連帶清償前屋主所積欠之管理費」？ @ 中新法律事務所

案例~小恆打算投標法拍屋，某日在法院公佈欄看到某屋拍賣公告記載：「投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定之適用問題」等語，若小恆果真買了該法拍屋，大樓管委會可否就前屋主滯欠之管理費，要求小恆負連帶清償責任？

◎實務多數傾向否定見解，認為管委會應向前屋主請求清償積欠之管理費，不可以向拍定人要求連帶清償前屋主積欠之管理費債務。

☆臺灣高等法院102年度上易字第1289號民事判決

☆臺灣高等法院103年度上易字第113號民事判決

☆臺灣高等法院臺中分院 104年度上易字第503號民事判決

摘錄重點如下：
1.民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，仍應以「於地政機關登記後或法院裁定之管理經登記」之情形為限。

2.地政機關之不動產移轉登記，係不動產物權得喪變更之法律要式行為（民法第758條參照），而拍賣公告註記，目的在於記載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，依法不具任何確定私權得喪變更之法律效果。則共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔負連帶清償責任之要件，於不動產以「登記」為限，已如前述，執行法院拍賣公告註記，既不具確定私權之效果，管委會執此主張受讓人須負連帶清償責任，要無可取。

3.依管委會所提東科大樓管理規約第36條第4項固規定：「經法院拍賣而取得東科大樓專有部分或共有部分，就前區分所有權人之欠繳管理、水電費（含工程修繕分攤款）應負連帶清償責任」等語。然此並非受讓人之明示，本與民法第272條之規定有違。且規約之訂定，依公寓大廈管理條例第23條第1項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」以觀，規約係規範區分所有物之管理使用及住戶間之相互關係，是區分所有物之繼受人係繼受規約之區分所有權人地位，而非承擔前手已發生之具體債務。故規約之訂定，仍不得違反上開規定，於法律無明文規定或當事人未明示下，強行課予區分所有權之繼受人對前手已發生之債務負連帶清償之義務。

4.區分所有物之繼受人僅繼受規約地位，而非繼受已發生之具體債務，是公寓大廈管理條例第24條規定，亦無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力。故除區分所有物之繼受人與其前手訂立契約時表示承擔前手之管理費等債務外，自不繼受其前手之管理費等相關費用之債務。

☆最高法院106年度台上字第1737號民事判決
末查，92年12月31日修正之公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，僅係課繼受人於繼受前閱覽或影印相關文件及繼受後遵守該條例或規約之義務。上訴人謂依該修正公寓大廈管理條例之規定，繼受人應承擔前手因共有物管理所積欠債務云云，不無誤會。

【參考法條】
◎民法第 826-1條：
不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。
動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。
共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。