同一個社區可以分拆成兩個管委會嗎？ @ 中新法律事務所

曾聽聞某社區共25層樓，高低樓層價差每坪近5萬，前任主委住23樓，現任主委住11樓，兩人一直不和，近期又為了是否要加裝全區淨水設備而吵得沸沸揚揚。

前任主委索性在社區群組裡發起「獨立運動」，認為社區房價是靠高樓層撐起來的，因此只允許18樓以上的住戶加入，且社區名稱應由其沿用，18樓以下要另外取名，未來將有兩個獨立的管委會，大樓共用設備與費用分攤方面，再由各自的管委會洽談。

(新聞：「房價都是高樓層支撐！」管委會鬧不合　社區大樓「上下切半」喊獨立)

原則上，一個社區應成立一個管委會，但在符合法律要件之下列情形，可以成立兩個以上的管委會。

☆非封閉式之公寓大廈集居社區，地面層為各自獨立之數幢建築物，住宅與辦公、商場混合使用，且辦公、商場之出入口係各自獨立者，該辦公、商場部分得成立另一個管理委員會。

依公寓大廈管理條例第26條第1項規定，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，除了經其區分所有權人過半數書面同意外，尚須經全體區分所有權人會議決議或規約明定同條第1項之各款事項後，始得由該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向主管機關報備。如此，對於不同使用屬性之社區區域，得由各分區管理之管委會行使其權責範圍，將能達到分工管理之功能。

案例：最高法院107年度台上字第1960號民事判決
皇翔玉鼎公寓大廈社區乃在地面層有各自獨立之五棟建築物，區內各有住宅與一般事務所、一般零售業及商場混合使用，而分住宅區、商場區，並住宅區、商場區在地面層設有各自獨立之出入口、車道出入口，堪認系爭社區之組成及構造型態合於公寓條例第26條第1項之類型。

☆同一宗建築基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用及共用部分分別劃分管理維護範圍及管理費用分擔方式明確者，得分別成立管理委員會。

依公寓大廈管理組織申請報備處理原則第二點（三）規定，同一宗建築基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用及共用部分分別劃分管理維護範圍及管理費用分擔方式明確者，得分別成立管理委員會或選任管理負責人，並向當地主管建築機關申請報備。

案例：臺灣高等法院107年度上字第320號民事判決
查玫瑰欣欣大樓於66年間依同一建築執照、使用執照興建完成，分為前、後棟，構造、使用上係各自獨立，且自始由前、後棟管理委員各自管理，前、後棟公共基金亦始終分別收取、設帳管理及獨立運用，並明確約定前、後棟共用部分之管理維護費用分擔方式，則前、後棟自得各自成立管委會。

是玫瑰欣欣大樓之全體區權人於103年9月間分別出具同意書，同意前、後棟各自成立管委會，復於103年10月24日經區權人會議決議撤銷原管委會，改由前、後棟分別成立管委會，經都發局准予備查，後棟區權人嗣互推董○為召集人，召開系爭後棟區權人會議，成立後棟管委會，經都發局准予備查，則系爭後棟區權人會議決議成立後棟管委會，應屬合法有效。

【參考法條】
◎公寓大廈管理條例第26條：
非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。
三、公共基金之分配。
四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。
五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。
第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。