坐落於新北市某土地,為當事人邱先生與其他二人所共有,但是其中一共有人陳先生早於日據時代(民國14年間)即死亡,其繼承人目前行蹤不明。
當事人委託本所田律師,欲訴請法院裁判分割系爭土地。田律師不負使命,透過訴訟方法,利用戶政、地政、稅捐機關等途徑,將陳先生的上百位繼承人找齊,列為被告,並提出法院接受的「分割變價方案」,最終法院判命上百位繼承人應辦理繼承登記,並判定系爭土地予以變價分割定讞。
摘錄判決重點如下:
1.法院認為,系爭土地屬農發條例所定義耕地,性質上不宜細分,倘以原物分割為2筆陳先生全體繼承人(共119人)所可分得面積僅約241.39平方公尺,尚未達0.25公頃;及原告及到庭被告均表明同意採變價方式分割等情,認本件若強加原物分割,恐使農地細分將有損系爭土地之完整性,又價值難於同一,實有難以規劃及公平使用之情,足見本件以原物分割,顯有困難,如以原物分割亦有礙經濟使用。
2.如將系爭土地為變價分割,則各共有人亦皆可應買,自屬良性公平競價之結果,如價高,各共有人能分配之金額隨之增加,反較有利於各共有人,系爭土地所有權歸一,亦可發揮更大之經濟效用,亦符合公共利益之維持。
3.從而,法院認為以變價分割,足能兼顧各共有人之利益,應屬適宜。所得價金按兩造應有部分之比例分配。
【參考法條】
◎民法第759條
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。
◎民法第823條
各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。
前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。
前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。
◎民法第824條
共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。
◎民法第827條
依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。
前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。
各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。
◎民法第1151條
繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。