中新法律事務所

曾有聽聞公寓大廈管委會為催討管理費，決議將門禁磁卡更換為磁扣，對欠繳二期以上管理費的住戶不發給磁扣，致該積欠管理費的住戶回不了家。
也聽聞有住戶規約直接約定，將欠繳管理費住戶的感應磁釦消磁，禁止他使用電梯公共設施。
以下有兩個實際案例可供參考：

◎案例1：蘋果日報新聞：阻住戶返家，管委會主委遭起訴

◇◆臺灣臺中地方法院100年度易字第271號刑事判決摘要

＊管委會主委觸犯強制罪

臺中市「名媛仕紳公寓大廈」為了處理住戶積欠管理費問題，乃於管委會會議決議更換該大廈1樓大門之電子感應刷卡機，及對積欠2期以上管理費之住戶感應扣予以消磁，並公告上開決議內容。嗣該大廈住戶莊先生偕其子欲返回住家4樓住處時，因積欠管理費未繳，無法開啟該大廈1樓大門，遂在1樓大門外騎樓等候，適該大廈住戶劉小姐返家並開啟1樓大門，莊先生遂尾隨進入該大廈1樓大廳，而當時在大廳內之張主委見狀，竟基於強制之犯意，以徒手將莊先生推出門外並關上大門之強暴方式，妨害莊先生進出上址住處1樓大門之權利，張主委應負刑法第304條第1項強制罪責。

◎案例2：管委會依住戶規約，將欠繳管理費住戶的感應磁釦消磁，禁止他使用電梯公共設施。

◇◆臺灣高等法院102年度上易字第216號民事判決摘要

＊被消磁之住戶，無法請求管委會負侵權損害賠償之責

河畔皇家大樓管委會依住戶規約，將欠繳管理費之王姓住戶的感應磁釦消磁，禁止他使用電梯公共設施。法院認定，住戶規約之約定，係區分所有權人決議在一定條件下限制區分所有權人使用公共設施，難認管委會有何不法侵害王姓住戶權利或故意以背於善良風俗方法加損害於王姓住戶之情事。況且，將王姓住戶之電梯磁卡消磁，她仍可自由進出社區大門並使用樓梯，並未限制她出入，因此認定，王姓住戶請求管委會負損害賠償責任，為無理由。

【法律評析】

然而，若以住戶規約限制住戶使用大樓之電梯公設，會有以下疑慮：

◇◆參考最高法院100年度台上字第1293號民事判決摘要

公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，因此區分所有權人或住戶，均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。

從而，積欠管理費之處理，應依循法律途徑解決，即依《公寓大廈管理條例》第21條、第22條之規定，對於已逾兩期未繳納費用的住戶，應先訂期限催告其繳納，如催告後仍不繳納，即可訴請法院命其繳納費用即應遲延繳納所生之利息。

尚不得以積欠管理費之由，妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用，以免違反比例原則中的目的正當性原則、損害最小原則(即有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者)及狹義比例原則(即採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡)。
 

◎催繳管理費之教戰守則：

1. 當區分所有權人或住戶積欠超過二期的管理費時，管委會先寄發存證信函，定相當期間催告住戶給付。
2. 若所有權人或住戶置之不理，管委會得聲請發支付命令或直接起訴，訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
3. 訴請法院強制其遷離：若住戶積欠應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1%者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。
4. 聲請法院拍賣之：該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

◎此外，也有聽聞管委會將欠繳住戶之姓名公告，然此舉是否違反個資法？

依《公寓大廈管理條例》第23條規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。因此，如規約載明住戶欠繳管理費用即公布該住戶的姓名時，則得公告之。

但是，大樓管委會蒐集、處理或利用區分所有權人或住戶個人資料，仍應按《個人資料保護法》第5條、第19條、第20條等規定辦理，採取適當之安全措施加以妥善保護，以免住戶個資外洩遭人不當運用而受累吃上官司。

【參考條文】

◎刑法第304條（強制罪）

以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處 3 年以下有期徒刑、拘役或 3 百元以下罰金。

前項之未遂犯罰之。
 

◎公寓大廈管理條例第21條：

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

◎公寓大廈管理條例第22條：

住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

◎公寓大廈管理條例第23條：

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：

一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

三、禁止住戶飼養動物之特別約定。

四、違反義務之處理方式。

五、財務運作之監督規定。

六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

七、糾紛之協調程序。
 

◎個人資料保護法 第5條：   

個人資料之蒐集、處理或利用，應尊重當事人之權益，依誠實及信用方法為之，不得逾越特定目的之必要範圍，並應與蒐集之目的具有正當合理之關聯。

◎個人資料保護法第19條：

非公務機關對個人資料之蒐集或處理，除第六條第一項所規定資料外，應有特定目的，並符合下列情形之一者：

一、法律明文規定。

二、與當事人有契約或類似契約之關係，且已採取適當之安全措施。

三、當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料。

四、學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要，且資料經過提供者處理後或經蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人。

五、經當事人同意。

六、為增進公共利益所必要。

七、個人資料取自於一般可得之來源。但當事人對該資料之禁止處理或利用，顯有更值得保護之重大利益者，不在此限。

八、對當事人權益無侵害。

蒐集或處理者知悉或經當事人通知依前項第七款但書規定禁止對該資料之處理或利用時，應主動或依當事人之請求，刪除、停止處理或利用該個人資料。

◎個人資料保護法第20條：          

非公務機關對個人資料之利用，除第六條第一項所規定資料外，應於蒐集之特定目的必要範圍內為之。但有下列情形之一者，得為特定目的外之利用：

一、法律明文規定。

二、為增進公共利益所必要。

三、為免除當事人之生命、身體、自由或財產上之危險。

四、為防止他人權益之重大危害。

五、公務機關或學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要，且資料經過提供者處理後或經蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人。

六、經當事人同意。

七、有利於當事人權益。

非公務機關依前項規定利用個人資料行銷者，當事人表示拒絕接受行銷時，應即停止利用其個人資料行銷。

非公務機關於首次行銷時，應提供當事人表示拒絕接受行銷之方式，並支付所需費用。