中新法律事務所

為數不少的公寓大廈社區，會透過規約或區分所有權人決議，要求社區內不能違規停車、不能養寵物、不能亂丟垃圾、堆置雜物…，否則就要課以罰款，此種社區決議或規約，具法律效力嗎？

目前法院看法兩極，摘錄以下判決供參:

★有效，得以多數決為之。

◎臺灣新北地方法院板橋簡易庭107年板簡字第2382號民事判決 〈社區對違規停車者處以罰款〉

區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式，由同一內容之「多數」意思表示合致而成立，性質上屬法律行為中之合同行為（協同行為），合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議，對不同意之區分所有權人亦具有拘束力，是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議，包括被告在內之區分所有權人，縱有反對者，仍受拘束。
系爭停車場管理辦法、及上開收支管理辦法關於違規案件處罰之規定，既均經區分所有權人決議成立，查無任何違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情形，自非法所不許。此屬私法自治之範疇，尚無違反法律保留之情事。
又區分所有權人係先提議授權管理委員會就違規停放車輛之住戶，得連續按日處罰500元，此提議並經區分所有權人決議同意，並列為系爭收支管理辦法之規定，自非僅係建議管理委員會修改規約之性質，管委會自得援此作為處罰之依據。
況上開辦法及決議係針對違規使用停車位者採取該等相應之處置，以連續罰款方式令違規者知所警惕，以有效達到管理之目的，尚屬合理，衡量欲保障之社區住戶公益性與違規者之財產權受損相較，實難認該上開決議內容及辦法之規定有違比例原則，管委會因而請求其等給付違約金，法院認並未過高而無予以酌減之必要。
 

◎臺灣臺中地方法院臺中簡易庭107年度中小字第124號小額民事判決　〈社區對違規停車者處以罰款〉

被告違反社區規約已臻明確，管委會自得請求被告給付罰款。
被告既填具原告社區承租戶入籍資料表，並同意遵守原告社區規約之約定，其就上開規約所約定罰款3,000元自不可再行異議，且本院亦認無過高之情事。從而，管委會依據兩造社區規約之法律關係，請求被告給付3,000元本息為有理由，應予准許。

◎臺灣臺北地方法院102年度北簡字第10821號民事簡易判決　〈社區對住戶飼養動物妨礙公共衛生處以罰款〉　　

本件兩造社區住戶大會於101年6月12日區分所有權會議通過之規約第10條第1款、第3款規約明定嚴禁未來新搬入住戶飼養寵物，違規者將罰款並要求搬離該社區。已飼養寵物之住戶進出該社區公共區域一律採不落地方式，自行採用帆布袋或以籠子攜帶，自101年4月1日起實施，凡未按規定者，第1次罰款2,000元，存入公共基金內，第2次直接向法院提起民事訴訟，並依規定求償或是要求該住戶立即搬遷該社區，前揭規約在卷可稽。
管委會並提出被告多次牽其寵物狗進出該公寓大廈大廳櫃臺前之相片，被告縱於該規約修定前已搬入該公寓大廈，惟依上開規約規定，其帶寵物進出公共區域，應採不落地之方式為之，其顯然違反上開該規約之規定，自應依上開規約約定處罰。
 

★無效，除非獲得全體區分所有權人同意，否則不得多數決方式強行課與未同意者法律所無之義務。

◎臺灣高雄地方法院108年度雄小字第534號小額民事判決　〈社區對住戶飼養動物妨礙公共衛生處以罰款〉　　　

◎臺灣臺北地方法院103年度店小字第1100號小額民事判決　〈社區對住戶飼養動物妨礙公共衛生處以罰款〉　　

公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範；除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未同意者法律所無之義務。

公寓大廈管理條例並未授權區分所有權人會議得逕以決議或制定規約，向飼養動物致妨礙公共衛生之住戶處以罰款之規範；又被告並未出席上開區分所有權人會議，且區分所有權人會議所為系爭決議內容，並未獲得全體區分所有權人同意，況系爭社區住戶倘有違反公寓大廈管理條例第16條第4項規定，管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，得依同條例第47條規定，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，管委會捨此而不為，逕以系爭決議令飼養動物之住戶負擔罰款，顯有違法律保留原則。從而系爭社區區分所有權人為防止飼養動物之住戶有妨礙公共衛生之行為，而通過系爭決議，令違反之住戶負擔罰款部分，顯有違法律保留原則而無效。
 

◎臺灣士林地方法院108年度士小字第1571號小額民事判決　〈社區對住戶堆置雜物處以罰款〉

◎臺灣臺北地方法院99年度北小字第705號小額民事判決　〈社區對住戶堆置雜物處以罰款〉　　

法律保留原則參照憲法第23條及中央法規標準法第5 條規定，乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制之情形而言。是以，限制人民權利需基於法律或法律授權命令，始得為之；而私權關係中，一方當事人不合理擴張權利，恐損及他方當事人權利，倘肯認私人團體以多數決決議方式制裁他造少數人，將無啻認同法治社會下有私人執法可能。故公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範；除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未出席會議者法律所無之義務。

系爭規約固有約定罰款，然公寓大廈管理條例第16條第2項前段、第5項係規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」、「住戶違反前4 項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」即住戶如有上述行為，管理委員會應制止之，倘制止無效，則報請主管機關處理，且依公寓大廈管理條例第49條規定，住戶違反同條例第16條第2 項規定者，係由直轄市主管機關裁處罰鍰，顯見公寓大廈管理條例並未授權區分所有權人會議得以決議裁處上開住戶罰款，否則顯有重複處罰之虞。

再者，通過系爭規約約定之區分所有權人會議，並未經全體區分所有權人出席，該會議決議自未經全體區分所有權人同意，管委會復無法舉證證明被告曾表示同意系爭規約之約定，亦無從以私法自治之契約原則認被告應受系爭規約約定所拘束。

【參考法條】

◎公寓大廈管理條例第23條
有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。

◎公寓大廈管理條例第16條
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。