公寓大廈之規約條款與區分所有權人會議之決議內容，對部分區權人所為之不當限制，若已超出必要性，違反誠信原則、比例原則，屬民法第148條之權利濫用，或有違反法律強制或禁止規定，或違背公序良俗…等情。
此時，該區權人除了得於規約成立後三個月內，依民法第799條之1第3項規定訴請法院撤銷之外，尚可依民法第71條及第72條規定，或類推適用民法第56條第2項規定，訴請法院確認該規約與決議內容為無效。
◆◇案例事實如下：
《案例一》限制管理費之收取
法院認定：確認翡翠大廈區分所有權人會議關於「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」之決議為無效。
理由：
1.區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人因其權利行使所受之損失，乃至於對社會公益之影響程度，比較衡量定之。
2.按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定（最高法院95年度台上字第2701號判決意旨參照）。
3.上開決議內容已違反規約約定，且其收繳標準復明顯高於原收繳標準，對上訴人確屬不利，有悖於誠信且濫用權利。因此，上訴人依民法第56條第2項規定，訴請確認系爭會議就如後附件所示討論事項五之決議事項關於管理費及部分管理費特殊收費項目修訂要點第6點「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」之決議無效部分，為有理由，應予准許。
《案例二》限制停車場之出入通行
法院認定：確認元大花園社區之規約條款與區分所有權人會議所為「提案一：補列社區規約第二十條地下三樓獎勵停車位規範（B3F ）」說明(三)之決議均無效。
理由：
1.共用部分既屬區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用而成為專用權之客體，亦即，區分所有權人或住戶自應依其設置目的及通常使用方法為使用，約定供特定區分所有人專用者，則應認係違反強制或禁止規定而為無效。
2.區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用（最高法院100年度台上字第1293號、103年度台上字第2247號判決參照）。
3.元大花園社區之規約條款與決議約定內容，限制系爭停車位之車輛人員出入僅得使用唯一之專用汽車昇降機通行，而不得藉由使用執照設置之汽車車道自地下三層通行往地面層，已違反建築法第73條第2項規定，為與原核定使用不合之變更。
4.規約與決議內容，使車道僅供系爭社區地下一、二層車位所有權人使用，而排除上訴人之使用，亦已構成將連通地面層之車道供特定區分所有權人專用之情事，均已違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款規定。
5.上開規約條款及決議內容缺乏限制之必要性及合理性，且系爭規約條款及決議所採取之方法，並非達維護系爭社區安全之有效手段。又系爭規約條款竟對地下三層與地下二層之獎勵停車位為不同之管理措施，顯有為差別待遇之情事，堪認與獎勵停車位係供公眾使用之目的有違，亦不符合實質公平與妥當。因此上訴人主張：系爭規約條款及決議內容所為限制，已超出必要性，屬權利濫用，違反民法第148條規定、比例原則，及違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款及第16條第2項規定，依民法第71條及第72條規定無效等情，應屬有據。
【參考法條】
◎民法第 56 條：
「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。
總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」
◎民法第 71 條
「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」
◎民法第 72 條
「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」
◎民法第 148 條
「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」
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