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公寓大廈規約，乃係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

住戶原則上雖須遵守規約，但規約之內容若有民法第799-1條第3項所定「依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按情形顯失公平者」，規約內容事涉多數暴力時，不同意之區權人該如何尋求救濟呢？

◆◇實際案例如下：

現代大廈大樓之建造人為訴外人百星公司，該公司原為現代大廈「頂樓平台」之所有權及使用權人，曾於70年間與現代大廈管理委員會簽訂分管協議，約定「系爭屋頂平台使用權為百星公司所有，惟百星公司同意將系爭屋頂平台使用權免費給予全體住戶使用，供做戶外休閒場所」。
百星公司嗣後將該大樓屋頂第一、二層出售並移轉頂樓平台使用權予曾小姐，80年間曾小姐復將該大樓頂樓第一、二層及頂樓平台使用權移轉予陳先生。
陳先生輾轉取得系爭房屋之所有權後，為系爭大樓之區分所有權人，並繼受分管協議，取得頂樓平台之使用權，不料於97年度區分所有權人會議之第1案竟通過「現代大廈頂樓平台設置曬衣架供住戶使用」決議，造成住戶皆將衣物、棉被及食物拿至頂樓平台曝曬，將產生棉絮亂飛及蚊蠅群聚等妨礙環境衛生及影響住居生活之情形，而影響陳先生出入安全及居住環境衛生，陳先生已當場表示異議，主張決議顯已違反分管協議及公寓大廈管理條例第33條第2 款規定，依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷。

◎臺灣高等法院高雄分院100年度上字第65號民事判決
二審法院推翻一審判決，判定該現代大廈區分所有人會議決議應予撤銷，且管委會應將樓頂平台上之曬衣架拆除。

理由係陳先生雖承受該分管協議之約定，即同意將系爭樓頂平台使用權免費給予全體住戶使用，供做戶外休閒場所，然而，頂樓平台使用權既不屬共有，依分管協議所定，僅供「休閒使用」，應指大廈住戶得利用樓頂平台欣賞四周景觀，散步等健身活動而言，此有助於大廈全體住戶之身心健康。

至於擺設曬衣架，係供曝曬棉被衣服，該曬衣架非僅長期設置佔據空間，亦有礙健身活動及景觀之欣賞，是擺設曬衣架與休閒使用二者性質截然不同，因此認定區權會決議頂樓平台設置曬衣架，顯然侵犯陳先生之居住及使用權，且違反民法第799 條之1第3項之規定及兩造間分管協議之約定，因此判定該現代大廈區分所有人會議決議應予撤銷，且管委會應將樓頂平台上之曬衣架拆除。

【參考法條】

◎民法第799-1 條第3項規定：
「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之」。

◎民法第799-1 條第4項規定：
「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。

◎公寓大廈管理條例第33條規定：
「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」