中新法律事務所

 公寓大廈共用部分之修繕，一直是住戶最常見且最頭痛的問題，樓梯間、電梯、走廊、地下室、防火巷、屋頂等之修繕、管理、維護，應由何人為之?民刑事責任如何?

【民事損害賠償部分】
例如大樓屋頂漏水，外牆磁磚剝落等，管委會有修繕義務，且依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，修繕、管理、維護之費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

【刑事部分】
若於大樓之共用部分空間發生事故時，例如電梯年久失修，未設警告標語或封閉，孩童不慎墜落致死，應由何人負責？是主委、總幹事，還是全體住戶？
以下有兩個實際案例可供參考：

◎蘋果日報新聞: 電梯殺童 39戶起訴 拒維修電梯 首例法辦全體住戶
◇◆臺灣高等法院95年度矚上易字第3號刑事判決摘要：
＊管委會各成員應負過失致死罪責:
公寓大廈之主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員、總務委員、候補委員，均屬富豪名宮管理委員會之成員，依公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項規定，自負有對所屬社區共有部分之電梯為管理之作為義務，而具保證人地位，且依當時情形，亦無不能或難以作為之情形，而管理之方式眾多，管理委員會果無經費可資利用，亦可採取諸如設立警告標示警示他人不得靠近，或將電梯以他物封閉此等毋須耗費金錢之基本措施。
惟管委會之成員竟疏未為任何警示或封閉電梯之作為，導致被害人游小妹在該處嬉戲時，不知該電梯門板故障情事，即貿然背部靠近該處，自該故障停用且未予維修之電梯墜落而死亡，顯已違反作為義務，自應負刑法第276條第1項過失致死罪責。

＊其餘住戶無罪:
雖然公訴檢察官援引建築法第77條第1項規定，認為建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，因此各住戶均有作為義務，然而法院持不同見解，認為依現今社會情況，多為集合多數區分所有權人之公寓大廈，該區分所有權人固可就渠等單獨所有之專有部分為維護、管理，然若涉及共有部分，自非個別單獨所有權人所得處分，投射於本案中，本案發生事故者為社區共有之電梯，顯非其中任一或少數之住戶所得決定其管理方式，而該社區既已成立管理委員會管理社區公共事務，社區住戶本即信賴管理委員會之管理，自難強要各別住戶單獨就共有之設施為任何作為。況依建築物升降機管理維護及安全檢查要點，建築物升降機應由建築物之所有人或法定代理人（管理委員會）為管理人負責管理，本案富豪名宮大廈既設有富豪名宮管理委員會，則該升降機應由富豪名宮管理委員會負責管理。
因此社區住戶若非管理委員會之成員，自無作為義務，亦無自願承擔義務、與被害人為最近親屬、危險共同體之關係，或有何違背義務之危險前行為、對危險源負有監督義務此等保證人地位，所以，縱使住戶未有作為，尚難對之科以不作為犯之罪責。

＊被害人游小妹之父亦應同負過失致死罪責:
本件被害人游小妹於事故發生時未滿12歲，為兒童及少年福利法所稱之兒童，依規定，其父母即負有不得使其獨處於易發生危險或傷害之環境之法定作為義務。
而游小妹之父親任由被害人游小妹隨同亦為兒童之A女、B女至該大樓遊玩，而被害人游小妹年僅6歲，對外界事物之判斷力、辨識力顯然不足，單獨至富豪名宮大樓遊玩，不論就建築物硬體設備方面本有造成該兒童身體傷害之危險，復亦恐有遭人拐騙、傷害之危險，游小妹之父竟未予陪同，顯亦未盡前開法定作為義務。後游小妹即因無人保護而不慎跌落故障但未加以封閉之電梯，游小妹之父對其女之死亡亦同有過失。

◎中時網路新聞 : 「台版藍可兒」酒店妹離奇摔死案 主委總幹事遭刑
◇◆臺灣高等法院106 年度矚上訴字第5號刑事判決摘要： 
＊管委會主委與社區總幹事應負業務過失罪責:
發生酒店余姓小姐踩空天井摔死事故之三普寶麗金大廈6 樓樓梯間，屬公共區域，為共有部分，應由該大廈商場管理委員會負修繕、管理、維護之義務。又管理委員會與僑樂公司間，簽訂「受任管理維護業務契約」，因此僑樂公司依約負有維護該大廈商場公共設施、設備之使用、保管以及安全梯與避難通路之檢查等義務與責任，並由總幹事實際執行契約事項。
三普寶麗金大廈管委會主任委員，除對外代表管理委員會外，並負有管理委員會事務之推展及監督責任；而僑樂公司派駐於該大廈商場之值班警衛，則應受主委與總幹事之指揮監督，按時加以巡視，若發現有公共設施有毀損之情，應立即回報予總幹事，由總幹事僱人加以維修。
本件被害人余小姐所墜落之通風口係位於6 樓樓梯間，該處係三普寶麗金大樓之公共設施，不屬於帝豪酒店之營業範圍，而屬主委與總幹事應負責之範圍。
本件總幹事之注意及作為義務，乃在於應指揮、監督各值班警衛定時至各公共區域巡邏，如發現該大廈商場之公共設施有未合於通常使用之情，即應立即回報處理維修，總幹事並應於接獲通知後，立即加以維修；至於主任委員，則應督導總幹事善盡總幹事之責。
法院認定，主委與總幹事均疏未加以監督，以致值班警衛未善盡巡邏、維護、管理公共設施之責，未能盡公共設施為檢查、保養或維護之義務而有過失，導致本件事故之發生，因此，二人均係犯刑法第276 條第2 項之業務過失致死罪。  

【參考法條】
◎公寓大廈管理條例第3條第9款：
管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

◎公寓大廈管理條例第10條第2項：
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

◎建築法第 77 條：
建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。
直轄市、縣 (市)  (局) 主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。
供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要時亦同。
前項檢查簽證結果，主管建築機關得隨時派員或定期會同各有關機關複查。
第三項之檢查簽證事項、檢查期間、申報方式及施行日期，由內政部定之。

◎兒童及少年福利與權益保障法第 2 條：     
本法所稱兒童及少年，指未滿十八歲之人；所稱兒童，指未滿十二歲之人；所稱少年，指十二歲以上未滿十八歲之人。

◎兒童及少年福利與權益保障法第 51 條：   
  父母、監護人或其他實際照顧兒童及少年之人，不得使六歲以下兒童或需要特別看護之兒童及少年獨處或由不適當之人代為照顧。

◎刑法第 276 條：  
因過失致人於死者，處二年以下有期徒刑、拘役或二千元以下罰金。
從事業務之人，因業務上之過失犯前項之罪者，處五年以下有期徒刑或拘役，得併科三千元以下罰金。