中新法律事務所

◇得設置防墜措施，不受規約或區分所有權人會議決議之限制，以保障12歲以下兒童或65歲以上老人的住戶

鑑於兒童墜樓事件頻傳，部分民眾為預防兒童發生墜樓事故，於自家陽臺或窗戶裝設防墜設施，卻遭公寓大廈管委會以破壞大樓美觀，恐影響房價為由加以制止。依102年修法前本條例第8條第1項規定，住戶裝設防墜設施須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之限制，然維持大樓美觀的考量，若凌駕於兒童生命安全保障之上，實有悖情理。

在兼顧都市景觀、消防救災、公寓大廈管理組織之合理運作及區分所有權人權益之前提下，更應正視頻仍發生的兒童墜樓事件。尤其在家中有12歲以下兒童之住戶，當其認有增設防墜設備之必要，卻每發生與管理組織（包括區分所有權人會議與管理委員會）決議扞格之情事，而無法設置必需的安全裝置，導致兒童居住、生活的危險威脅。

對此，《公寓大廈管理條例》於102年5月8日修正第8條第2項規定，放寬讓家中有12歲以下兒童的住戶，在不妨礙逃生且不突出外牆面情況下，得於在外牆開口或陽台設置防墜措施，不受規約或區分所有權人會議決議之限制。之後，更於105年11月16日再度修正第8條第2項規定，繼續放寬讓家中有12歲以下兒童或65歲以上老人的住戶，在不妨礙逃生且不突出外牆面情況下，得於在外牆開口或陽台設置防墜措施，不受規約或區分所有權人會議決議之限制，以避免老、幼不慎墜樓，但若上述的理由消失，區分所有權人就得將之恢復原狀。

◆◇信託機制提供現代社區最佳保障
一般公寓大廈的公共基金來源，除了建商按工程造價提撥一定比例金額外，還包括住戶每月繳交的管理費，在一些總戶數多、規模較大的社區，公共基金規模甚至可累積至上千萬元，往往是維繫社區長期發展、健全管理的命脈。
然而，目前公寓大廈所成立之公共基金，雖均設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，但其孳息似顯微薄，且本金如數額龐大，恐生保管安全問題， 如許經區分所有權人會議決議交付信託者，得由管理負責人或管理委員會交付信託，將可使公共基金之運作更為周全。
對此，《公寓大廈管理條例》於105年11月修正第18條第3項規定，提供公寓大廈管理委員會、管理負責人將公共基金交付信託之法源依據，更有效利用公共基金，使公共基金中之閒置資金能獲得比定存更高的投資報酬率，讓投資產生的收益增加社區財源收入！

【參考法條】

◎公寓大廈管理條例第 8 條
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。
住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

◎公寓大廈管理條例第 18 條
公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。