中新法律事務所

本所所長田俊賢律師擔任各大社區法律顧問多年，所累積的服務實績深獲好評！

日前更親自出席各個大型社區的107年區分所有權人會議

為現場五花八門、錯綜複雜的法律問題，提供專業詳盡的解答！

◇◆百年大鎮社區區權會

公寓大廈之規約條款與區分所有權人會議之決議內容，對部分區權人所為之不當限制，若已超出必要性，違反誠信原則、比例原則，屬民法第148條之權利濫用，或有違反法律強制或禁止規定，或違背公序良俗…等情。

此時，該區權人除了得於規約成立後三個月內，依民法第799條之1第3項規定訴請法院撤銷之外，尚可依民法第71條及第72條規定，或類推適用民法第56條第2項規定，訴請法院確認該規約與決議內容為無效。

公寓大廈規約，乃係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

住戶原則上雖須遵守規約，但規約之內容若有民法第799-1條第3項所定「依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按情形顯失公平者」，規約內容事涉多數暴力時，不同意之區權人該如何尋求救濟呢？

千金買屋，萬金買鄰，公寓大廈住戶若遇到惡鄰，該如何保障自身權益呢？

公寓大廈管理條例第22條第1項第3款，俗稱「惡鄰條款」，社區住戶之脫序行為，若已違反公寓大廈法令或住戶規約，且情節重大者，經管委會促其改善，於3個月仍不改善者，自得經區分所有權人會議決議，訴請法院強制其遷離社區。

本所所長田俊賢律師應「竹北發展協會」及「法律扶助基金會新竹分會」之邀請

於107年5月28日主講「監護/輔助宣告+財產信託」之法律常識專題講座

深入淺出說明監護宣告、輔助宣告、財產信託之意義、對象與申請方式

與在場之照顧者進行互動，並提供法律諮詢，為法普教育貢獻心力！

107年5月18日大紀元報    A6亞洲看版之法律專欄
刊登本所所長田俊賢律師「騎樓的使用權，屬於公寓大廈一樓住戶嗎？」一文
一齊為法普教育貢獻心力!

版面放大如下:

曾有聽聞公寓大廈管委會為催討管理費，決議將門禁磁卡更換為磁扣，對欠繳二期以上管理費的住戶不發給磁扣，致該積欠管理費的住戶回不了家。
也聽聞有住戶規約直接約定，將欠繳管理費住戶的感應磁釦消磁，禁止他使用電梯公共設施。
以下有兩個實際案例可供參考：

 公寓大廈共用部分之修繕，一直是住戶最常見且最頭痛的問題，樓梯間、電梯、走廊、地下室、防火巷、屋頂等之修繕、管理、維護，應由何人為之?民刑事責任如何?

【民事損害賠償部分】
例如大樓屋頂漏水，外牆磁磚剝落等，管委會有修繕義務，且依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，修繕、管理、維護之費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

【刑事部分】
若於大樓之共用部分空間發生事故時，例如電梯年久失修，未設警告標語或封閉，孩童不慎墜落致死，應由何人負責？是主委、總幹事，還是全體住戶？
以下有兩個實際案例可供參考：

◇得設置防墜措施，不受規約或區分所有權人會議決議之限制，以保障12歲以下兒童或65歲以上老人的住戶

鑑於兒童墜樓事件頻傳，部分民眾為預防兒童發生墜樓事故，於自家陽臺或窗戶裝設防墜設施，卻遭公寓大廈管委會以破壞大樓美觀，恐影響房價為由加以制止。依102年修法前本條例第8條第1項規定，住戶裝設防墜設施須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之限制，然維持大樓美觀的考量，若凌駕於兒童生命安全保障之上，實有悖情理。

在兼顧都市景觀、消防救災、公寓大廈管理組織之合理運作及區分所有權人權益之前提下，更應正視頻仍發生的兒童墜樓事件。尤其在家中有12歲以下兒童之住戶，當其認有增設防墜設備之必要，卻每發生與管理組織（包括區分所有權人會議與管理委員會）決議扞格之情事，而無法設置必需的安全裝置，導致兒童居住、生活的危險威脅。

對此，《公寓大廈管理條例》於102年5月8日修正第8條第2項規定，放寬讓家中有12歲以下兒童的住戶，在不妨礙逃生且不突出外牆面情況下，得於在外牆開口或陽台設置防墜措施，不受規約或區分所有權人會議決議之限制。之後，更於105年11月16日再度修正第8條第2項規定，繼續放寬讓家中有12歲以下兒童或65歲以上老人的住戶，在不妨礙逃生且不突出外牆面情況下，得於在外牆開口或陽台設置防墜措施，不受規約或區分所有權人會議決議之限制，以避免老、幼不慎墜樓，但若上述的理由消失，區分所有權人就得將之恢復原狀。

◆除經立法院審議之司法互助協定（協議）另有規定者外，被告以外之人在外國警察機關警員詢問時所為陳述，能否依刑事訴訟法傳聞例外相關規定，判斷有無證據能力？

◇最高法院107年度第1次刑事庭會議決議，採乙說(肯定說)。
亦即，被告以外之人在域外所為之警詢陳述，應類推適用刑事訴訟法第159條之2、第159條之3等規定，據以定其證據能力之有無。


理由如下：

◆◇法規用語：「聲明、聲請、請求、申請」，如何區分？

最高法院趁此來個機會教育，大篇幅講述「聲明、聲請、請求、申請」如何區分，並語重心長的表示，當司法機關受理當事人之各種「聲明、聲請、請求」案，不應受其用語所拘束，而應尋繹其意涵，探求真意，依法律規定適切處理。

最高法院105年度台抗字第408號刑事裁定，理由摘錄如下：

在國人的日常生活中，無論是口語或行文，都經常將「聲明、聲請、請求、申請」，混用不分，頗有異詞同義的情形。但是，法規文字有其嚴謹性。

◆◇法律爭點：

若雇主與員工間約定之競業禁止約款期間已屆滿，惟雇主之營業秘密受到侵害，此際，雇主得否依營業秘密法第11條第1項規定，請求排除或防止之？

最高法院104年度台上字第1589號民事判決（裁判書全文依法不得公開）

採肯定見解，認為營業秘密與競業禁止約款，二者所保護的客體、要件及規範目的均不盡相同，縱使於約定之競業禁止期間屆滿後，仍得依營業秘密法第11條第1項規定請求之。